การทำธุรกรรมอย่างรับจำนอง ขายฝากที่ดินเป็นธุรกิจอย่างหนึ่งที่เป็นที่นิยมสูง แต่ไม่ใช่ว่าสามารถทำได้ง่าย ๆ เนื่องจากเกี่ยวข้องด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมาย หากผู้ลงทุนไม่ได้มีความรู้หรือเชี่ยวชาญมากพอก็อาจเสียเปรียบและโดนหลอกง่าย ดังนั้นจึงต้องมาศึกษาเกี่ยวกับสัญญาการจำนองและขายฝากว่าควรมีรายละเอียดอะไรบ้างซึ่งจะมากล่าวถึงในบทความนี้
รับจำนอง ขายฝากที่ดิน คือการทำธุรกรรมแบบใด
การทำธุรกรรมที่เรียกว่าการรับจำนอง ขายฝากที่ดินนั้นจะเป็นการทำข้อตกลงตามสัญญาระหว่างผู้รับขายฝากและผู้ขายฝากภายใต้กฎหมายที่กำหนด หากจำนอง ผู้จำนองจะมอบทรัพย์สินตรามาประกันเพื่อใช้หนี้ แต่ไม่จำเป็นต้องให้ผู้รับจำนองมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ๆ กล่าวคือ คนที่มาจำนองมีสิทธิ์ใช้สินทรัพย์ของตนเช่นเดิมจนกว่าจะใช้หนี้หมด ส่วนการขายฝากที่ดินก็จะเป็นการมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้รับขายฝาก ซึ่งหลังจากนั้น ผู้ขายฝากก็หมดสิทธิ์การใช้ที่ดินของตนจนกว่าจะใช้หนี้หมดแล้วไถ่ถอนคืนมาได้
รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาการจำนองและขายฝากที่ดิน
ในสัญญาการรับจำนอง ขายฝากที่ดินจะต้องมีรายละเอียดที่เป็นประโยชน์ทั้งสองฝ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยสามารถกล่าวได้ดังนี้
- รายละเอียดสัญญาการจำนองที่ควรมี
- จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ เพื่อใช้ประกันหนี้ ตัวอย่างเช่น สัญญากู้ กรณีซื้อบ้านจากการใช้สินเชื่อธนาคาร ทางธนาคารจะมอบเงินไปจ่ายแก่โครงการด้วยการให้เราทำสัญญากู้ แล้วผู้กู้ก็ได้กรรมสิทธิ์บ้านมาจดทะเบียนแล้วจำนองกับธนาคาร
- ดอกเบี้ย ในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยปกติแล้วต้องไม่มากกว่า 15 เปอร์เซ็นต์ต่อหนึ่งปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ชำระเงินคืน ซึ่งจะเป็นไปตามสัญญา ส่วนใหญ่มักผ่อนเป็นงวด ๆ
- เจ้าของทรัพย์กับลูกหนี้ โดยผู้ที่จำนองสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตนไปประกันหนี้ให้คนอื่นได้
- กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ จะไม่ถูกโอนไปหาผู้รับจำนอง เพียงแค่จดทะเบียนจำนองไว้เพื่อประกันกับธนาคาร
- การบังคับคดี หากลูกหนี้ไม่ใช้หนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองสามารถฟ้องศาลได้
- ค่าธรรมเนียม โดยจะคิดอัตราร้อยละ 1 ซึ่งไม่มากไปกว่า 200,000 บาท
- รายละเอียดสัญญาการขายฝากที่ควรมี
- สัญญาประทาน เป็นสัญญาขายฝากที่สมบูรณ์ในตนเองแบบที่ไม่ต้องมีสิ่งอื่นประกอบ
- ดอกเบี้ย ซึ่งปกติกฎหมายไม่คิดดอกเบี้ยเพราะไม่ใช้การกู้ยืม แต่จะเรียกว่าสินไถ่ เป็นจำนวนเงินที่ใช้ไถ่สินทรัพย์ของตนคืนมา ตามกฎหมายแล้วราคาสินไถ่จะไม่มากกว่า 15 เปอร์เซ็นต์
- การใช้หนี้คืน โดยไม่มีการผ่อนชำระ แต่เป็นการคืนให้ครบในงวดเดียว
- เจ้าของทรัพย์กับลูกหนี้ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนกลับมาซึ่งต้องคนเดียวกันเท่านั้น
- กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ จะถูกโอนไปให้ผู้รับซื้อฝากหลังจากที่จดทะเบียนแล้ว แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนภายหลัง
- การบังคับคดี หากลูกหนี้ผิดนัดไม่ไถ่ทรัพย์คืนตามกำหนด กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากและไม่สามารถไถ่คืนอีก อีกทั้งไม่จำเป็นต้องฟ้องศาลด้วย
- ค่าธรรมเนียม จะต้องเสียที่สำนักงานที่ดินเหมือนการขาย ถ้าเป็นค่าธรรมเนียมราชการจะเสีย 2 เปอร์เซ็นต์ และเสียภาษีซึ่งถูกหัก ณ ที่จ่าย แต่หากเป็นภาษีธุรกิจก็จะคิดค่าธรรมเนียมที่ไม่เหมือนกัน
จากบทความนี้ก็ได้รู้รายละเอียดต่าง ๆ ที่ควรมีในสัญญาการรับจำนอง ขายฝากที่ดินซึ่งถือได้ว่าสำคัญมากทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าใครก็ตามต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายเป็นหลัก หากกระทำการนอกกฎหมายก็จะไม่มีหลักประกันใด ๆ ทั้งสิ้นว่าตนได้หรือเสียผลประโยชน์
